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2009年05月29日

UR賃貸 入居への虎の巻

では、お好みのUR物件に入居するためのルーチンとはどのようなことでしょうか?


それは・・・


@毎朝の問い合わせ電話】


です。


面倒かもしれませんが、URの案内所に『○○団地の2LDKの空き予定でてませんか?』と毎朝電話することが一番重要なことなのです。



心配しなくても大丈夫。何日か連続で電話していると、係の方が覚えてくれますので、こちらが電話する前に調べておいてくれるようになります(笑)

すると、日々の電話のやり取りはとってもスムーズになるんですよ。



ここで、いくつかコツがあります。

A窓口によって営業時間が異なりますので、早く営業を開始する窓口にかけること。



B電話では予約ができないので、情報を得たらすぐに窓口へ走ること。

つまり、いつどこで情報を得てもすぐに窓口へ向かえるように、自分の行動範囲にある窓口の場所はあらかじめ押さえておきましょう。



しかし、仕事の内容によっては、このようなルーチンをこなすのが困難な方も少なくないでしょう。

そういった方々は、空室見込み情報はあきらめて空室情報で勝負しましょう。

ホームページに情報が更新されるのは、毎日【9:30】【12:00】【15:00】【18:00】の4回です。

そして人気物件は、情報がアップされてから20秒ほどで仮予約がかかり、一度仮予約がかかるとホームページには出てこなくなるので、もしあなたが12時00分30秒にホームページを確認しても12時00分にアップされた情報を見ることはできません。

ですから・・・


C毎日、更新時間の少し前にはパソコンの前に座り、目当ての物件情報のページにたどり着き、更新ボタンを連打する。


をしなければ、空室情報はきっと他の誰かに取られてしまうのです。

では、運よくあなたが更新情報をヒットすることができたら、どうすればよいのか?



D迷わず予約してください。



心配しなくても大丈夫です。予約した後に物件詳細を確認して、やはりいらないということになったら解除すればいいのですから。そしてまたCに戻ってください。

ちなみに予約しても、申し込み手続きまでの間に更に気に入った物件が見つかれば、いつでも乗り換えることもできますので、ハンコを付くその日まで、たゆまぬ努力を続けましょう。
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2009年05月28日

空室情報と空室見込み情報の違い

インターネットの発展した今現在、URの空室情報ももちろんURのホームページに掲載される仕組みになっています。


では、その空室情報は、いつの時点で掲載されるのでしょうか?


私は、URの職員ではありませんので、これは窓口で聞いた情報ということになるのですが・・・

ホームページでの【空室情報】は、その部屋の【退去が完了した日の翌日】にアップされるとのことです。




ここで、賃貸住宅の退去手続きについて考えてみましょう。

通常、借主は、貸主に対して退去することを退去予定日の30日以上前に届なければなりません。

そうすることで貸主は、空室期間をできるだけ短くするために、前もって新たな借主を探すことができます。


しかし、URの場合は、先述したように退去が完了してからホームページに空室情報がアップされるようになっています。

では、借主が退去を申し出てから退去を完了させるまでの約30日の期間は、空室情報は出してもらえないのでしょうか?



実は、そういった情報は、空室見込み情報として、URの窓口でのみ教えてくれることになっているのです。




それでは、普通の不動産屋さんと同じでは?

そう思う人もいるでしょう。しかし、URと普通の不動産屋が大きく異なるのは、何といってもその物件数。

ですから、UR窓口では、空室見込みになったからと言って、部屋の見取り図が壁に張られたりすることはないのです。

【物件名を決めて】から窓口の係りの方に聞けば、端末で調べて教えてくれる、といった具合なのです。



もしあなたが『どこが空いていますか?』などと聞こうものなら、どこを調べればいいのですか?と冷たく(笑)切り返されてしまいます。




ですから、もしあなたがUR物件への入居を検討されるのであれば、まずしなければならないのは【物件と間取りの調査】ということになるのです。



これは、UR窓口にぶ厚ぅーい【物件・間取り本】が並んでいますので、どこに、どのような物件の、どのような間取りが、いくらで貸し出されているのか?を時間をかけて調べ上げると良いでしょう。


ターゲットを絞ることができれば、あとはその空室情報を他の誰よりも早く知るためのルーチンをコツコツとこなしていけばよいのです。
posted by TEC at 18:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月27日

空室がない・・・?

こんにちは、担当の藤原です。

今週は、URについて書いておりますが、多くの方がURに対してこのような印象をお持ちではないでしょうか?



『なかなか空室が出なくて入りたくても入れない』



実は、私もURに入居する少し前まではそのように思っていたのです。

しかし・・・


URに入居されている方々ならご存知だと思うのですが、けっこう空室は出るんですよね?

私の住んでいる棟も『○○○号室は空室清掃中です』との掲示を見かけない日はありません。ちなみにこの掲示は、清掃業者が出入りしますがよろしくね、という入居者へのお願いみたいなものです。

そして、引越しのトラックも毎日のように出入りしています。


玄関のオートロックなど、昼間は意味がなくなってしまうくらいの空きっぱなしの時もあります(笑)



まあ、とにかく、賃貸住宅ですから空室は定期的に出てくるのです。

ただ、空いたらすぐに次の予約が入ってしまうので、空いたことに気付かない人が圧倒的に多いことが、空室がない印象を与えているのでしょう。


では、どうすれば入りたい部屋を予約できるのか?



それはまたあした。
posted by TEC at 13:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月26日

見かけ家賃と実質家賃

こんにちは、今週担当の藤原です。


今週は、URの手先となってお送りしています(笑)



さて、UR物件の良さでまず最初に思いつくのが、【礼金】【仲介料】【更新料】が不要であるということではないでしょうか?

では、この【3不要】がどのくらいのメリットがあるのか?実際に計算してみましょう。



■ 家賃 15万円の物件に4年間(48か月※2年更新)住む場合

・一般的な賃貸物件

礼金:家賃2か月分=15万円×=30万円
仲介料:家賃1か月分=15万円
更新料:家賃1か月分=15万円
家賃:家賃48か月分=720万円

合計=780万円(月平均:16.25万円)


・UR賃貸物件

家賃:家賃48か月分=720万円

合計=720万円(月平均:15万円)


※敷金は、支出とみなさない。




つまり、その差額は【60万円】で、月平均だと【1.25万円】となります。


更に、共益費にも大きな差が出る場合があります。


実際に私が住んでいる南千住のUR物件(75u)の共益費は【5千円弱】で、その隣にある民間の賃貸物件の場合は、同じ広さで【2万円強】です。


生命保険契約などでも、主たる契約の月の保険料だけを見ているとたいした負担感を感じないのに、細かい保険の保険料まで足して、その累計保険料を計算するとかなり大きな金額になることがありますが・・・


賃貸住宅でもこのように目に見えづらい差額が発生していることがあるんですよ。


現在、賃貸物件にお住まいの方は、見かけの家賃ではなく、その他の支出も合わせた実質家賃を計算してみてはいかがでしょうか?
posted by TEC at 16:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月25日

UR活用術

こんにちは。
今週は藤原が担当します。

今週は住宅について書いていきます。


早速ですが皆さん、【公団住宅】という言葉を聞いて、どのような住居を想像しますか???


コンサルティングの現場において同様の質問をした場合、帰ってくる答えは2通りあります。



1つは、昭和の団地群をイメージした答え。


もう一つが、豊洲地区のような再開発事業をイメージした答え、です。




もともと公団とは社会資本を整備するために政府、地方自治体、公社などが出資して設立する公共法人のことだったのですが、実は今現在、この公団というものはもはや存在しません。

日本住宅公団についても、⇒ 住宅・都市整備公団 ⇒ 都市基盤整備公団 ⇒ 独立行政法人都市再生機構(UR)、と名を変えています。

変わったのは名前だけでなく、日本における住宅事業の考え方も大きく変わりました。人口は拡大局面から減少局面へ移り、公団存在の意義も戸数の確保から、市街地の整備改善による居住環境の向上となりました。



今週は、意外と知られていないこの住宅公団の変貌をとらえ、その活用法について書いてみたいと思います。

posted by TEC at 17:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月22日

お金の借り方(中小企業)C

今週担当の加藤です。

「お金の借り方(中小企業)」として書いてまいりましたが、今日は金曜日なので最終日。


「資金繰り表」を使うことと「自社ホームページ」の利用の話を書きました。
同じ資金調達でもかなり差が出るということも書きました。

せっかく資金調達に労を割くのですから、効果が高いほうが良いに決まっています。
ぜひ、上記の件は忘れずにいたいものです。


では今日は何をお伝えしましょうか・・・・


そうです。

「金融機関のスタンスを知る」ということについて書いてみましょう。

金融機関はいつもいつもお金を貸したいと思っているのでしょうか・・・?


答えは・・・そうではありません。



なぜならば、今はどうしても次世代に持ち越すような不良債権は作りたくない、からです。
貸しても風呂の栓が抜けたようにいくらでも不良債権が生まれてしまえば損失が膨らみます。
「貸さなかったほうが良かった」という状況になるものもあります。
このところの情勢ではさすがにこれ以上の不良債権は金融機関では遠慮したいと考えています。
そりゃそうです、ようやく整理がついたところですから・・・

しかし景気が悪いといって、あまり選り好みをしていますと監督官庁である金融庁からお咎めがあるのも事実。

現実問題として、金融機関の業績が芳しくないときなどは年末・期末などに好条件(低金利)をぶつけるなどして生産性を上げようとしてきます
こういう際は企業から見れば「借り時」でもあるかもしれません。


また現在では景気対策である「セーフティネット貸付」・「緊急保証融資制度」など保証協会100%保証である融資ならば事情は違います
ご存知のように不良債権化しても代位弁済(保証協会からの返済)が見込める融資の為、安全だからです。
この融資を前提としているならば今が攻め時借り時なのは言うまでもありません。
ただ問題はその制度が使える条件に当てはまるかどうかです。
中途半端に業績が良かったり・たまに指定業種になっていなかったりしますと案外この制度が使えなかったりしますから。



その一方で現在はプロパー資金(金融機関の自前資金)融資は、大変にハードルが高いわけです。
特に現在のような景況下では不良債権化しやすいですね。
こんなときにわざわざ営業してまでも融資を増やそうなどとはなかなか考えないのです。

最近では米国の金融機関の業績の回復が見られるという報道もありますが、その前までの業績の惨憺たることは記憶に新しいですね。
日本でいう「資産査定」はここ最近になって米国本国で言う「ストレステスト」という言葉で言われていますが、皆が知る言葉ともなりました。
それくらい知れ渡りました。
やっぱり金融機関の体力を蝕む不良債権は作りたくないのですね・・・



今現在、我が国では1〜3月時期が最低の時期であったとして、与謝野大臣がコメントいたしましたが、まだまだ底打ちから脱することが出来ない状況です。



はっきり言いましょう・・・



今は「金融機関はお金を貸したくない」のです。



これが今週のポイントです。

貸したがらない世の中でなんとかお金を借りるために条件を整えなければいけないと思ってください。


そのためには何が必要なのでしょうか・・・・?


「資金繰り表」「自社ホームページ」はもちろんですが、それに加え「経営者の明確な経営スタンス」が必要なのです。
もう少し入り込んだ言い方をすれば、「軸がしっかりした経営のためには経営者の軸がぶれないこと」が必要なのです。

こういうスタンス・力点を常に常備することで金融機関担当者にその気持ちを伝えることが出来るくらいにするということです。




「何だ、最後は情熱かよ・・・」と言わないでください。

最終的に資料等が生きるのは経営者の熱意あってこそだからです。

「貸したくない世の中で借りる行為」はそういうものなのです。


中小企業経営者のみなさんはぜひ念頭において活動してみてください。




では、今度はまた夏にお会いしましょう・・・・さよなら








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2009年05月21日

お金の借り方(中小企業)B

今週担当の加藤です。
テーマは「お金の借り方(中小企業)」です。

昨日までは「資金繰り表」を作り、足りなくなる時期を探ることで、資金不足に陥る前に金融機関窓口に行きましょう、と書きました。
「足りなくなった時」が借り時ではないということも書きました。

逆を言えば「足りなくなった段階」で資金調達に走るようでは経営上、合格点はつけられないということを認識していただけるとよいと思います。


まだまだ経営者の多くは「足りなくなって」初めて窓口や担当者に話をし始めるパターンがほとんどです。




さて今日はそれに付け加えるべきこと。

それは・・・「事業実態の説明」です。

これがスムーズに出来ないことには融資は受けられません。


「どうやって我が社の内容を伝えるか・・・?」ということを考えてみましょう。


あなたの会社はホームページをお持ちですか・・?
もしあっても、そのホームページは更新されること無く、何年もそのままではないですか?


事業実態を金融機関担当者に伝えることは以前から大変重要ですが、実際行なってきました。
この場合、「企業(事業)概要説明」をするための書類を提出させれらるか、または聞き取りをされました。
このなかで融資条件を探ったり、資金使途(お金の使い道)などを判断されました。
このあたりの作成手間も融資担当者が負います。

がもし自社のホームページがあれば、そっくりそのまま「企業概要」の説明がついてしまいます
ついでに他の情報も盛りだくさんのはずです。

この部分を大いに活用しましょう。
金融機関担当者にプリントアウトして渡せば期待以上の好印象を得ること間違いなしです。

なにせ担当者の稟議作成の手間が随分と省けるのですから・・・



どうでしょう・・・?


以外に気がつかない部分ですね。

これも逆を言えば、更新していない放置状態のホームページでは、「この企業は実態はどうなっているのか?」だとか「果たして融資すべきなのか?」という疑念を抱かれてしまいます。

ただ単純にイメージアップの為だけにホームページを作って、それで満足しているのならむしろ要りません。
豪華ではなくても実態が分かるようなホームページであれば、むしろ大変費用対効果も結果的に高くなります。

話を戻しますが、融資相談に臨む場合、「資金繰り表」「自社ホームページ写し」を持参するだけで、そうでない場合に比べ何倍も結果が違うことをお忘れなく・・・・




さて明日は最終日です。

posted by TEC at 14:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月20日

お金の借り方(中小企業)A

今週担当の加藤です。

昨日に引き続いて、「中小企業のお金の借り方」は・・・


「足りなくなることが想定されるとき」と書きました。

どこで判断するのでしょう・・・?


この判断は「資金繰り表」で行うものです。

資金繰り表を使用していない企業は考え直さなければなりません。
それくらい重要です。

この表の仕組みは至って簡単です。

前月の末に残っている現金と「毎月の現金収入額」を加えます。
毎月使える金額の合計が出ます。
そこから「毎月の現金支出額」を引きます。
残るのは残金・・・
これが来月の繰り越し金額。
この流れを時系列に並べるだけ。


今が5月ですから、6月、7月、8月とむこう半年もしくは1年間を想定します。

で、毎月の末の額がマイナスである場合、月を越せなくなります。

そうですよね、収入より支出が増えることになります。


さて、ではそこでどうするかといえば・・・・・



ここで資金調達をすることでプラスにして月を越すように整える必要が出てきます。

敢えて資金調達と書きました。
そう、ここでは経営者が自らの金融資産を取り崩して充当するいわゆる役員貸付を行うこともあります。
金融機関でお金を借りずにすみます。

一方でその資金も無い場合・・・これは金融機関から融資を受けなければなりません
末残高をプラスにして月を越えるようにします。


この一連の判断基準こそが資金繰り表ということですね。

結局のところ、企業は「資金不足」ということを伝えるには「資金繰り表」が不可欠であり、最大の説明資料でもあります。

作成方法は至って簡単。
慣れればちょちょいと作れます。

しかしサボれば資金不足の察知が遅れ、金融機関からも財務に対するスタンスが甘い、と判断されてしまうのです。

詰まるところ・・・企業はどこでも資金繰り表を作成し、資金不足の時期を察知・確定する作業が求められるということですね。


この大いなる武器を携え、金融機関窓口に臨みましょう。

これで完璧・・・?



いやいやまだまだです。


その他には・・・・



ここからは明日です。


posted by TEC at 12:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月19日

お金の借り方(中小企業)@

担当の加藤です。
今週は「(中小企業の)お金の借り方」についてです。

さて、まずは中小零細企業が金融機関から融資を受けたいとき・・・
運転資金を例にしてみましょう。
これはどういうときでしょう・・・?



「お金が足りないとき」ですね、当たり前です。


では中小企業が金融機関から融資を受けるべきとき・・・
これはどうでしょう・・・?


実は「お金が足りないとき」ではありません。


??????????



答えは「お金が足りなくなることが想定されるとき」なのです。



字数では大して変わりませんが、実は大違いです。

企業はえてして、場当たりの資金調達(融資)を行ってしまいます。
近視眼的に「今お金が無い」から借りるという行為です。

もちろん足りないのですから何とかしなければなりません。
したがって金融機関から調達することは間違いではありません。

問題は資金調達するまでの経緯が大事なのです。

金融機関は「なぜ資金調達に来たのだろう?」と考えます。
「なぜウチなのか?」とも考えます。
担保や保証等など・・・
いろいろ考えるわけです。

そして最終的に貸せるか否か?を判断します。

一般的に言って、急場の資金調達は金融機関も面倒くさい
ましてや、足りない足りないの一点張りでは融資決済のための稟議書が書けません。


こうなればその代償は金利に跳ね返ります
そう、個別対応だから可能なのです。
面倒くさい案件なら多少金利が高くと止むを得ない、と考えられてしまいます。
(いまでこそセーフティネット貸付が広く利用されており、これは金利に差がありません)

金融機関も人の子、面倒くさい融資よりは面倒くさくない融資に好印象を持つものです。
したがって相手としても貸したくなるような案件を用意すればいいのです。

その第一が「時間的に余裕のある案件」ということです。


「ないない!」ではなく「いずれ不足する(かもしれない)」というスタンスを持つことがとても重要です。


実は頭に例示した部分はこの意味を指しています。


では「お金が足りなくなることが想定されるとき」をどうやって説明するのでしょう・・・・?



ここからは、明日にしたいと思います。
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2009年05月18日

新型インフルエンザと民主党代表選

こんにちは、今週担当の加藤です。
一週間よろしくお願いします。

ここ数日で大きな事件?が起きました。


ひとつは新型インフルエンザの国内感染がとうとう起きたということ。
感染が本格化したということになるのでしょう。
弱毒性ですが感染力は強いということで、やはり気になります。

どうも高齢者ではなく若年層に感染が広がっており、不気味ですね。
通常は高齢者や幼児が主体なのですが・・・
まだまだ分からないことが多いのが現実だなと感じます。

ひとまず我々ができることは日ごろからの手洗い・うがい、それにマスク着用などではないでしょうか。
どうやら現在は西日本で感染が広まっているようなので、その地域の方は十分に気をつけなければいけません。


もう一つは民主党小沢代表辞任に伴う代表選挙が先週末に行われ、鳩山氏が再び代表に就きました
今後遅くとも9月までには行われるであろう衆議院解散総選挙では政権交代も予想されますので、この民主党代表は重要なことです。

結果は知るところですが、岡田氏を抑えて鳩山氏が勝ちました
ええ・・・・国民不在の選挙で。
なにせ国会議員だけの選挙ですから。


個人的にはどうでしょう・・・
自民党に真っ向から戦いを挑んで勝てる人選なのかどうか・・・


まぁ、あまり個人的な意見を述べてもいけませんので、これからの情勢を見守りたいと思います。


さて今週です。
加藤は金融機関の融資畑出身ですので、明日からは「お金の借り方」(中小企業編)について書いてみようかと思っています。
よろしくお願いします。
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2009年05月15日

2009年5月の『住宅ローン10年固定金利 ずばり比較!!』

今週担当の松浦建二です。

今日は2009年5月の『住宅ローン10年固定金利 ずばり比較!!』について書きます。


ランキングは金利の面から独自に計算していますが、その他の要因もあるので一概に優劣はつけられません。また11年目以降については推測での計算となっています。

当初10年固定タイプの比較(2009年5月15日時点)

1位…ソニー銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.269%(0.9%優遇)/11年目以降0.9%優遇
2位…住信SBI銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.25%(1.3%優遇)/11年目以降1.3%優遇
3位…住友信託銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.50%(1.4%優遇)/11年目以降1.4%優遇


4位…三菱東京UFJ銀行ずっと優遇タイプ(自己資金20%以上)
当初10年2.55%(1.4%優遇)/11年目以降1.4%優遇
5位…中央三井信託銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.60%(1.3%優遇)/11年目以降1.3%優遇
5位…イオン銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.80%(1.0%優遇)/11年目以降1.0%優遇
7位…住信SBI銀行最初に優遇タイプ
当初10年2.05%(1.5%優遇)/11年目以降0.7%優遇
8位…三菱東京UFJ銀行最初に優遇タイプ(自己資金20%以上)
当初10年2.05%(1.9%優遇)/11年目以降1.0%優遇
9位…八千代銀行ずっと優遇タイプ(条件あり)
当初10年2.40%(1.2%優遇)/11年目以降1.2%優遇
10位…中央三井信託銀行最初に優遇タイプ
当初10年2.25%(1.65%優遇)/11年目以降1.0%優遇

11位…三井住友銀行最初に優遇タイプ
当初10年2.30%(1.65%優遇)/11年目以降1.0%優遇
12位…みずほ銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.90%(1.0%優遇)/11年目以降1.0%優遇
12位…住友信託銀行最初に優遇タイプ
当初10年2.40%(1.5%優遇)/11年目以降0.8%優遇
14位…新生銀行通常タイプ
当初10年2.90%(1.0%優遇)/11年目以降0.7%優遇
15位…三井住友銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.95%(1.0%優遇)/11年目以降1.0%優遇
15位…りそな銀行ずっと優遇タイプ
当初10年2.95%(1.0%優遇)/11年目以降1.0%優遇
15位…みずほ銀行最初に優遇タイプ(自己資金20%以上)
当初10年2.00%(1.9%優遇)/11年目以降0.6%優遇
18位…八千代銀行最初に優遇タイプ(条件あり)
当初10年2.40%(1.5%優遇)/11年目以降0.7%優遇
19位…りそな銀行最初に優遇タイプ
当初10年2.45%(1.5%優遇)/11年目以降0.4%優遇

※保証料がいらない銀行(事務手数料が2.1%の住信SBI銀行を除く)は0.2%引いた内容でランキングしております。それ以外の諸費用については一切考慮していません。


街並み.jpg
前回調査した3月に比べて、全般的に金利が0.3%程度上昇しています。

その中で、ソニー銀行だけは我が道を進んでいるように堂々の連続一位を続けています。

住宅ローン減税の拡充により、住宅購入を検討している人は多いかと思います。

経済状況が悪いにもかかわらず金利が上昇しているため、金利の選択や購入のタイミングが悩ましいところですね。


※取り上げたのは10年固定金利タイプですが、ご自身のライフプランにあわせてフラット35等の全期間固定金利タイプや他の固定期間も検討してみると良いです。融資手数料や保証料の有無は十分に確認して下さい。

松浦は今日で終わりです。
また7月頃会いしましょう!


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2009年05月14日

ラーメンだけじゃない荻窪

今週は松浦建二が担当しています。


マンション購入コンサルティングの仕事で出向いた荻窪でしたが、ついつい公団荻窪団地で寄り道してしまいました。

更に帰り際、素敵な建物が目に留まってしまったので、一枚撮ってきました。


荻窪11

荻窪駅から徒歩で十分に辿りつける位置にある、荻窪団地とは違った趣きのレトロな建物です。

退屈な箱モノが増えてきた街並みのなかで異彩を放っていました。

西郊ロッヂングと言うらしく、荻窪団地よりもかなり前に建てられた旅館だったようです。

今は賃貸住宅として住めるようですが、詳しくは知らないので、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。



明治天皇荻窪御小休所跡


こちらは西郊ロッヂングと荻窪駅との中間あたりにあった、明治天皇荻窪御小休所跡です。

楽しそうに写真を撮っている人がいたので、桜とその人をまとめて一枚撮ってみました。

こちらも名前以外の由来等は知らないので誰か詳しい人がいましたら教えて下さい。

桜がとても綺麗だったのが印象的でした。





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2009年05月13日

スターハウスに感動!

今週は松浦建二が担当しています。


月曜火曜に続いて公団荻窪団地の探検です。

公団荻窪団地は建てられてから51年も経過しており、既に半分以上取り壊されています。

残っている建物を写真に収めてきたわけですが、1つだけ特別な棟を発見しました。

それが次の写真です。

荻窪団地10

この棟だけ形が他と違います。

そうです、これがスターハウスと呼ばれている建物です。

上から見るとYの形をしているのが特徴です。

最近芝浦等で同じような形のマンションをみかけますが、レトロなスターハウスは数が少なく、しかも取り壊されて減ってきており、貴重な存在となっています。

この荻窪団地でも3棟あったようですが、2棟は解体され、写真の1棟のみ存在しています。


荻窪団地8

南側からの眺めです。正面に1世帯、両サイドにそれぞれ1世帯と、1フロアで3世帯の構成になっています。

お隣さんが視界に入ることもなく、全世帯が南向きの角部屋になっていて、よく考えた形です。

しかし、建築費が割高だったと思われ、また大量供給に向かないこともあって、数が少ないと思われます。


荻窪団地9

スターハウスの北側を撮ったものです。

写真中央が建物の入り口であり、その上に階段が配置されています。

もちろん、エレベーターはありません。

外壁は一昨日の単身用の棟よりもかなり綺麗な状態を保っています。



公団荻窪団地は、日本の昭和30年代前半の建築を知る上で貴重な団地と言えます。

マニアに限らず、みなさん是非一度実物を見てみて下さい。

※住んでいる人がいるので、迷惑にならないようにお気を付け下さい。





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2009年05月12日

昭和の匂いがする荻窪団地

今週は松浦建二が担当しています。


昨日に続き公団荻窪団地の探検です。

ネットで調べてみると、公団荻窪団地は昭和33年に建築され、昨日の写真は単身者用の棟のようです。

だから薄っぺらだったのですね!

その単身棟の表側へ廻ってみました。

荻窪団地5

バルコニー側から、1階のある部屋を撮ってみました。

間口は約1間半、奥行きも薄っぺらでしたから、かなり狭そうです。

どうやら住人はいないようです。

隣も上もいないようです。



荻窪団地6

こちらが、建物の入り口です。

車椅子用のスロープもなく、使い勝手は悪そうですが、昭和30年代は、最先端の建物だったでしょうから、何か歴史を感じますね。

昔の公団の団地は、とにかく敷地にゆとりがあるので、環境は素晴らしいものがあります。

でも今からココには住めないかな〜。



実はこの団地、すでに解体が始まっていました。

荻窪団地4

写真の緑線と赤線で囲まれたエリアは既に建物がありません。昨日と今日の写真は1〜3号棟で右の方の建物です。


明日は団地マニアに大人気のスターハウスを紹介します。

お楽しみに!




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2009年05月11日

偶然出会った荻窪団地

今週は松浦建二が担当します。


ファイナンシャルプランナーとして、マンション購入のコンサルティングもしておりますが、少し前、現地で情報を得たく、荻窪(東京都杉並区)へ出向いたことがありました。

その時、偶然視界に入ってきたスゴイ団地がありました。

そう、公団荻窪団地です。

何がスゴイか、写真をみながらお伝えします。


荻窪団地1

この写真の景色が最初視界に入ってきました。

グレー色のかなり汚れた外壁で、かなり築年数が経っているのはすぐにわかります。

一瞬古〜いオフィスかと思いましたが、これだけ汚れていては企業は入らないですよね。



荻窪団地3

1棟だけでもかなり横に長いのに、さらに渡り廊下で他の棟と結合されています。

これはタダモノではないと思い、仕事を一時ストップして探検してみることにしました。



荻窪団地2

先ほどの建物を横から撮った写真です。

特徴として、かなり薄っぺらなのが写真からわかるかと思います。

横にあれだけ長かったのに、奥行きはたったのコレだけと思ったら、益々興味が湧いてきました。


明日は公団荻窪団地の探検第二弾です。

昭和30年代の匂いがしそうな写真をお楽しみに!




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2009年05月08日

格言集

今週は増岡が担当しています。

ここに来て、にわかに活気付いてきたマーケットですが
強気な運用責任者もいれば、弱気な大学教授もいるという
強弱対立した様相です。

こんなときは、著名な投資家の格言でも再度、思い起こして見ましょう。


ジョン・テンプルトン(米国テネシー州出身の著名なグローバル成長株投資家):
「今回は違う」は、市場の歴史において、最も高くつく言葉の一つです。
強気相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく。
分散が不要な投資家とは、100%勝てる投資家です。
全ての質問に対して回答を持っている投資家は、質問そのものを理解していないのでしょう。

ウォーレン・バフェット(アメリカの著名な株式投資家、経営者、慈善家、世界最大の投資持株会社であるバークシャー・ハサウェイの最高経営責任者でもある):
我々は、株式市場、金利、そして景気が1年後にどうなっているかについては言及しません。したこともないし、今後もすることはないでしょう。
ウォール街で金持ちになる秘訣を教えましょう。人々が怯えているときにどん欲になり、人々がどん欲なときに怯えることです。

マートン・ミラー(アメリカの経済学者、1990年にハリー・マーコヴイッツ及びウィリアム・シャープと共にノーベル経済学賞を受賞):
私自身も数名柄の株式へ投資します。しかし、それは完全な娯楽としてです。

アルバート・アインシュタイン(ドイツ出身の理論物理学者):
「人類最強の力はなんですか?」との問いに対して、アインシュタインは、「複利」と答えました。

ジョン・メイナード・ケインズ(イギリス生まれ、20世紀学問史において最重要人物の一人とされた経済学者、投資家):
市場の不合理な状態は、投資家が許容できないほど長引くことがある。

ご参考にしてください。

来週は松浦がお届けします。
posted by TEC at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 独り言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月07日

時代の移り変わり

今週はと言いましても、GWの関係で2日間しかありませんが
増岡が担当させていただきます。

高速道路料金が休日1000円になり、お出かけの方も多かったことと思います。
私はといいますと、珍しく体調を崩し、家に引きこもり状態でした…

そんな状態ですので、家でのんびりブログめぐり。
その時、知人の証券会社の役員の方のブログで、「株式市場新聞」の休刊、自己破産の申請を知りました。
業界では最後の1社。だそうです。

20数年前、新卒で中堅証券会社へ入社した頃を思い出します。

当時バブルで沸いていた頃は、株式新聞、日本証券新聞、株式市場新聞、日刊投資新聞などの多くの業界紙がありました。
新入社員の頃は、朝一番でこれらを仕分けをし、上司の机に置いておく。そんな1日から始まり
それらの業界紙を片手に顧客を回り、話のネタにしたり
注文をもらったりしていました。
大事なお客様には毎日のように持参し、四季報が出れば、これまたいち早く持参し、人間関係を構築し、注文をもらっていたものでした。
ですから、お客様のほうも
「俺のところには、毎日、新聞を届けてくれる」
「俺のところには、1時間おきに市況を電話で教えてくれる」
「俺のところには・・・・・」
と言うように、他とは違う優越感を得ることにより
頻繁に売買をしてもらっていたと言う感じがします。

しかし、今や、この類の情報はネットで瞬時に分かります。
投資家にとっても営業マンにとっても、必要な情報は
時と共に移り変わり、淘汰されていくと痛切に感じました。

常に役に立てる存在であるために
日々精進したいと思います。

posted by TEC at 14:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 独り言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月01日

受取人の変更ってできるの?

こんにちは、遠藤です。


今週は、新設された「保険法」に関して、
私達の身の回りに関することをお送りしています。

いよいよ今日は、最終回です。


Q4.保険金受取人の変更ってできるんですか?

もちろんできますよ。

ただ、今までは不明確だった受取人変更のルールが今回
明文化されました。

契約者は保険金受取人変更の意思表示を保険会社に対して行い、
その通知が保険会社に届いたときには、通知を発したときに
遡って効力を発生する旨が規定されました。

また、遺言によって保険金受取人の変更ができることも
明文化されましたからね。


最後に、

一般に契約は、当事者間で自由に定めることができ、たとえ
法律に規定されていたとしても、その法律の規定を採用するかは
任意なんです。

しかし、保険法の一部の規定では、法律の規定に反して
保険契約者等にとって不利な内容を約款で定めたとしても、
その定めは無効となる旨の規定があるんです。

このように消費者保護に軸足を移した保険法ですが、適用対象は
法の施行日以降に締結された契約になっていますので、
気をつけてくださいね。


では、今週はココまでです(^.^)。





posted by TEC at 08:00| Comment(0) | TrackBack(0) | FP | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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